Nuevo contrato de alquiler de una vivienda tras los cambios en la ley de arrendamientos
Desde Inmobiliaria Guitián, queremos darte información precisa sobre como van a afectar los cambios del pseudo-presidente del gobierno, a los nuevos contratos de alquiler a partir de este momento. Te dejamos con un fragmento de una noticia del portal Idealista, donde un equipo de abogados de Barcelona hablan sobre los cambios.
Para ser claros y hablando en román paladino, los cambios son ineficaces, no ayudan a nadie y lo único que hacen es encrudecer el mercado del alquiler tanto para arrendadores como arrendatarios, pues no creemos que facilite las cosas sobremanera a ninguna de las partes. Al contrario, son medidas que van a traer mas desestabilidad, mas problemas para acceder a la vivienda y por supuesto y en la linea de «Sanchez», tratan de desgastar el «estado de bienestar» y el progreso ecónomico del país. Por supuesto, esto es nuestra opinión.
El nuevo contrato, facilitado por el bufete Lexperta Abogados, estará basado en los siguientes puntos:
Se ampliará el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
Se establecerá que no se podrán pactar garantías adicionales a la fianza hasta un máximo de dos mensualidades de la renta, salvo que se trate de contratos de larga duración.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador (en los supuestos en los que el arrendador sea una persona jurídica), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.
Si hay acuerdo entre propietario e inquilino su podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
Por otro lado y para ser justos con los puntos de vista, os dejamos un fragmento de la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) donde detallan la manera en que ellos ven los cambios y sus consecuencias.
Más medidas para proteger al inquilino
- Si el arrendador es una persona jurídica, en principio los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán de su cuenta.
- Los contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente quedan exentos del pago del ITP, que hasta ahora correspondía al arrendatario.
- Se precisa el concepto de «fuerza mayor» para el caso en que el propietario que haya recuperado por necesidad la vivienda alquilada, pueda no ocuparla efectivamente pasados tres meses.
- Se amplía el papel de los acuerdos voluntarios entre las partes en algunos supuestos: por ellos se rige el alquiler de viviendas de superficie superior a 300 m2o con una renta elevada (más de 5,5 veces el SMI), o se pueden tomar acuerdos para mejorar la vivienda durante el alquiler, incrementando la renta, si ambas partes así lo quieren.
- En caso de inquilinos vulnerables que se vean sometidos a procedimiento judicial de desahucio, podrán intervenir los Servicios sociales y se ralentizará el procedimiento.
¿Mejoras a costa de los arrendadores? No es la solución
Esta reforma aborda algunos puntos necesarios, pero si el objetivo es que haya más vivienda en alquiler a precio asequible y favorecer la estabilidad del inquilino en la vivienda alquilada, no está claro que sea la solución.
Con estas medidas:
- Los precios del alquiler no van a bajar.
- Los arrendatarios están algo más protegidos, sobre todo si su «casero» es una persona jurídica (que no es lo habitual: apenas un 15% de los arrendadores lo son).
- Los 5 años de duración mínima pretenden aportar la estabilidad que piden los inquilinos, pero tampoco garantizan nada, pues la renta puede subir según lo que hubieran pactado en el contrato.
- Los arrendadores que sean personas físicas siguen sin tener suficientes garantías de cobro y de recuperación de la vivienda en plazo y condiciones de conservación. Además, al limitarse las exigencias de los avales, se encuentran más «expuestos», con lo que será necesario recurrir a seguros de pago: en este sentido,OCU propone un interesante seguro de arrendador a sus socios.
Para OCU, el problema social de la vivienda se debe afrontar con medidas públicas suficientes, sin pretender hacer recaer en los propietarios individuales su solución.
Es preciso que se aumente el parque público de vivienda en alquiler allí donde es necesario, con mayores inversiones que incluyan la rehabilitación de inmuebles existentes.
En un asunto tan importante como el acceso a la vivienda es de esperar un mayor esfuerzo de nuestros gobernantes, que aporten estabilidad con medidas que afronten el problema en su globalidad y que hayan mostrado su eficacia en otros países de nuestro entorno.
Claramente, ni los que miran por los arrendatarios, ni los que miran por los arrendadores, están contentos con los cambios. Además, los decretos son un parche legislativo que puede ser tumbado en cualquier momento en el futuro mas próximo, haciendo que al final, los mayores perjudicados, como siempre, sean los individuos o contribuyentes.
Mucho ojo con Sanchez.
